不動産の売却時にかかる税金に関するQ＆A

不動産を売却するとどのような税金がかかるのでしょうか？

不動産を売却した場合には、譲渡所得、つまり売却益が課税の対象になります。

この譲渡所得には、所得税及び復興特別所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は、売却価格から取得費、譲渡費、特別控除を差し引いて算出します。

取得費とは、その不動産を購入した当時の取得価額とそれに付随した費用のことをいいます。

譲渡費とは、その不動産を売却する際にかかった費用のことをいいます。

特別控除は、法律で特別に定められた控除で、例えば保有期間の長短や売却不動産が居住用のものであったか否か等によっても異なります。

課税の対象は、売却価格そのものではなく、あくまでも利益部分であるということを理解しておかないと、余分な税金を払ってしまうことになりかねないため注意が必要です。

不動産を売却した場合の譲渡所得を算出する際に、不動産を購入した当時の取得価額とそれに付随した費用である取得費が必要になりますが、中には不動産の購入価格が不明な場合もあるかと思います。

例えば、「売買契約書を紛失して購入価格が分からない場合」や、「相続により取得したため購入価格が分からない場合」などが考えられますが、こういった場合は、売却価格の５％を購入価格及び購入時の費用の合計額とみなす計算方法があります。

これを概算取得費といいます。

購入価格が分からないと、状況によっては不利な扱いを受けることもありますので、不動産売買に関連する資料はできる限りご自身で保存しておいてください。

ただ、売買契約書等をなくされている場合には、一度、その旨を税理士にご相談ください。

不動産登記簿に購入当時のローン金額が記載されていることで、売買金額が予想できることや、市街地価格指数を用いて計算することが可能な場合もありますので、まずは一度、不動産を譲渡した場合の税金に詳しい税理士にご相談されることをおすすめします。

所有期間が５年以下の場合（短期譲渡所得）は、所得税３０％＋復興特別所得税０.６３％＋住民税９％の合計３９.６３％の税率となります。

所有期間が５年超の場合（長期譲渡所得）は、所得税１５％＋復興特別所得税０.３１５％＋住民税５％の合計２０.３１５％の税率となります。

なお、相続の場合、所有期間は引き継がれますので、被相続人が購入してから相続人が売却するまでの期間が５年を超えるかどうかが重要となってきます。

また、厳密には、購入した日から売却した年の１月１日までの期間が所有期間となるので、購入した日から売却した日までが５年間程度の場合は注意が必要です。